借地権の問題

場所は東京都品川区大井町。借地権が設定されており、底地を所有されているオーナー様よりご相談がありました。
数十年前に設定された地代収入では割に合わないので、更新に合わせて地代を増額するように借地人に求めていましたが、借地人がこの要求に応じないため、どうすべきか迷っておられました。
借地料の改定は一般的に難しく、本案件においても交渉は難航していました。
そこでプリズミックでは様々なケースに応じた事業シミュレーションを行い、よりよい方向性をオーナー様と一緒に考えました。

プリズミックの提案借地の問題を解決する手段として、土地を2分割し、それぞれが同じ面積を所有する等価交換方式を用いるケースがあります。
本敷地（下図参照）においても検討しましたが、間口が狭く、奥行きの長い敷地のため、底地権者・借地権者共に有利に働きません。
そこで借地権を買い取った上で、土地を有効活用する賃貸集合住宅の事業計画を提案しました。
容積率の消化が条件になりますが、建設コストを極力抑えることで8％以上の表面利回りが期待できます。

ＶＯＬＵＭＥの検討

事業収支上成立することが予測されても、実際に建物が問題なく建つ敷地なのかどうかを検証する必要があります。
敷地には様々な建築法制限、都市計画上の制限があります。また、道路の幅員や諸条件によって建築コストが大幅にアップする可能性があります。
それらの項目をクリアにし、事業収支計画を作成します。 本敷地の場合には地上3階で容積率を消化することが可能です。 また、近隣建物の地盤情報を集めたところ、良好な地盤であることが分かり、特段コストアップにつながる要因がないことが分かりました。